Недавно Президентом Чувашии был принят весьма значимый для республики Указ «О дополнительных мерах по завершению государственного кадастрового учета земельных участков и государственного учета объектов недвижимости в Чувашской Республике». Органам государственной власти и местного самоуправления предстоит выполнить большой объем работы по учету всех земель и недвижимости. Этот Указ затронет интересы и граждан, и юридических лиц… Об этом  наша беседа с министром имущественных и земельных отношений Чувашской Республики А.М. Стальской.

– Алла Михайловна, разъясните, пожалуйста, что такое земельный кадастр? Какова цель его создания?

– Государственный земельный кадастр – это единая информационная база данных всех земельных участков и недвижимого имущества. В ней содержатся  документированные сведения о месторасположении, границах земельных участков и территориальных зонах, о целевом назначении и правовом положении земель, качественные характеристики земель, информация о расположенных на земельных участках объектах недвижимости. Каждый земельный участок, занесенный в электронную систему, получит такие характеристики, которые позволят однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и  экономическую оценки.

Кадастр является источником информации, которая дает государству и гражданам гарантию на права собственности, поддержку системы налогообложения земли, проведение государственного контроля за охраной и эффективным использованием земель,  развитие территорий, рассмотрение земельных споров,  гарантию ипотечных кредитов.

– Чем обусловлено принятие дополнительных мер по завершению государственного кадастрового учета земельных участков и государственного учета объектов недвижимости?

– В Чувашской Республике ведется работа по созданию единой системы государственных баз данных о земле и недвижимости с использованием современных информационных технологий, а также проводится инвентаризация земель и недвижимости, разграничение государственной собственности на землю. Однако проводимые мероприятия явно недостаточны для всестороннего решения существующих проблем.

В целях создания на территории Чувашской Республики полноценной системы кадастра недвижимости, укрепления гарантий прав граждан и юридических лиц на собственность, повышения эффективности использования земель и объектов недвижимости, роста инвестиционной привлекательности Чувашской Республики Президентом Чувашии 3 октября 2006 года подписан Указ № 80  «О дополнительных мерах по завершению государственного кадастрового учета земельных участков и государственного учета объектов недвижимости в Чувашской Республике».

– Какие проблемы еще остаются нерешенными?

– Первая проблема состоит в том, что не создана единая система учета земли и иной недвижимости. Сведения о земельных участках содержатся в системе баз данных  государственного земельного кадастра, а сведения об объектах недвижимости - в базах организаций, ведущих технический учет объектов недвижимости (Бюро технической инвентаризации и ГУП «Чуваштехинвентаризация»). Таким образом,  межведомственный информационный обмен затруднен и носит длительный характер. Это обстоятельство создает неудобства для граждан и юридических лиц, поскольку при учете недвижимости и государственной регистрации прав на нее приходится обращаться в каждую из систем отдельно, что сопряжено с  длительными временными  и денежными затратами.

Вторая проблема состоит в том, что в Российской Федерации в целом, и в Чувашской Республике в частности, отсутствует современная электронная топографическая основа, которая призвана вести учет всех земель, объектов недвижимости, выявлять неучтенные и неэффективно используемые участки, благодаря которой упрощается  и  удешевляется проведение мероприятий по землеустройству, государственному кадастровому учету земельных участков.

Важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы налогообложения недвижимости. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако в связи с отсутствием целостного учета земель и объектов недвижимости в автоматизированной системе налоговых органов и отсутствия актуальных (обновленных) сведений о кадастровой стоимости земельных участков экономический эффект от введения налога снижен.

– Каким  образом  можно решить эти проблемы?

– Максимально эффективное  достижение поставленных в Указе задач  возможно только при правильном систематизированном подходе. Кабинетом Министров Чувашской Республики утвержден «План мероприятий по завершению государственного кадастрового учета земельных участков и государственного учета объектов недвижимости в Чувашской Республике», в котором  предусмотрено проведение работ по инвентаризации земель и объектов недвижимости с использованием материалов аэрофотосъемки, завершение к 1 июля 2008 года разграничения государственной собственности на землю и создание в Чувашской Респуб­лике государственного кадастрового учёта зе­мельных участков и государственного учета объектов недвижимости граждан и юридических лиц на основе единой информационной автоматизированной системы Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС).

– Для чего необходима аэрофотосъемка местности?

– Последний раз аэрофотосъемка на территории Чувашской Республики была произведена в 1987-1991 годах. В соответствии с законодательством топографическую основу необходимо обновлять с интервалом один раз в 10 лет. За последние годы произошли кардинальные изменения – административные, рыночные, имущественные, которые не нашли отражения в уже устаревших картографических материалах.

Нам необходимо создать электронные топографические карты  муниципальных районов и городских округов Чувашской Республики. Для этого требуется проведение  аэрофотосъемки всей территории Чувашской Республики, составление  ортофотопланов поселений и межселенных территорий, их дешифрирование и перевод информации в электронный вид. Такие работы проводит специализированная организация, имеющая соответствующую лицензию.

В электронной карте учитываются все земельные участки и объекты недвижимости с указанием их параметров, в результате чего выявятся неучтенные, бесхозные, неиспользуемые по целевому назначению земли и объекты недвижимости. Электронная карта также позволит выявить земельные участки, используемые сверх норм предоставления, упростит и удешевит проведение межевания, создаст условия для формирования налогооблагаемой базы.

На сегодняшний день электронные карты изготовлены в п. Кугеси, п. Вурнары, г. Шумерля, г. Ядрин, с. Яльчики, с. Порецкое и г. Чебоксары.

– Трудоемкий процесс разграничения государственной собственности на землю в России еще продолжается. В Чувашии Президент поставил задачу завершить его к 1 июля 2008 года. Сколько в республике осталось  неразграниченных земель?

– В течение 2007-2008 г.г. необходимо разграничить около 1200 тыс. га государственных земель.

Федеральный закон № 53-ФЗ упростил процедуру разграничения государственной собственности на землю. В соответствии с этим законом регистрацию права собственности можно осуществить напрямую в органах Росрегистрации по месту нахождения земельных участков.  При этом землеустроительные мероприятия по землям, подлежащим отнесению к собственности Российской Федерации, относятся к компетенции Управления Росимущества по Чувашской Республике. Регистрацию участков, отнесенных к собственности Чувашской Республики, осуществляет Минимущество Чувашии, отнесенных к собственности  муниципальных образований – органы местного самоуправления. Право собственности на земельные участки может  быть зарегистрировано только после постановки их на государственный кадастровый учет. 

К сожалению, на территории Чувашской Республики по многим объективным и субъективным причинам поселения не организовали должную работу по регистрации своих прав на земельные участки. Недостаточное внимание межеванию муниципальных земель уделили в Вурнарском, Козловском, Комсомольском, Шемуршинском, Ибресинском, Красноармейском, Шумерлинском районах (из бюджетов выделено примерно 50 % от запланированных средств).

Хорошо организована данная работа в Аликовском, Канашском, Моргаушском, Урмарском, Цивильском, Ядринском районах, в городах Чебоксары и Шумерля (от 80 до 100% запланированных средств).

Муниципальным  образованиям Чувашской Республики требуется активизировать землеустроительные работы и кадастровый учет земель, сформировать пакеты документов для регистрации права собственности на земельные участки. Средства на проведение этих мероприятий должны быть предусмотрены в местных бюджетах согласно муниципальным программам на проведение мероприятий по разграничению муниципальных земель.

Особое внимание органов местного самоуправления хочу обратить на то, что при проведении межевания земель необходимо сформировать земельные участки из невостребованных земельных долей и земельные участки из земельных долей умерших, наследники которых не оформили соответствующие правовые отношения на землю. Поселения имеют все основания для приобретения в судебном порядке права собственности муниципального образования на указанные земельные участки для их последующего вовлечения в хозяйственный оборот и пополнения местных бюджетов.

– Кроме регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с Указом органы местного самоуправления должны провести до 1 июля 2007 года и инвентаризацию земель и недвижимого имущества. Что должна дать инвентаризация?

– Результаты инвентаризации также будут внесены в единую автоматизированную базу данных.

Органам местного самоуправления потребуется выделение средств на проведение мероприятий по инвентаризации земель. Целью инвентаризации станет выявление неучтенных земельных участков и постановка их на государственный кадастровый учет. В условиях отсутствия обновленных сведений об этих земельных участках местные бюджеты недополучают доходы от использования земли и имущества. В связи с этим органам местного самоуправления предстоит уже в ноябре 2006 года составить планы проведения инвентаризации земель и объектов недвижимости, утвердить составы комиссий по рассмотрению и утверждению материалов инвентаризации и завершить работы по ней до апреля  2007 года.

Кроме того, органам местного самоуправления необходимо проинвентаризовать архивы Бюро технической инвентаризации, ГУП «Чуваштехинвентаризация» и осуществить перевод полученных сведений в электронный вид. На территории Чувашии в архивах БТИ (ОТИ) находятся сведения о 361142 объектах. Вместе с тем потребуется сплошная инвентаризация объектов капитального строительства, которых насчитывается 259520. Следует также продумать работу по кадастровому учету земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности.            

– В последнее время очень много говорится о так называемой «дачной амнистии». В чем заключается упрощение процедуры регистрации дачных домиков и земельных участков? Сведения о них тоже будут внесены в автоматизированную систему данных?

– Безусловно. Федеральный закон  № 93-ФЗ  - закон о «дачной амнистии» играет важную роль в создании единой системы учета земли и недвижимости. В соответствии с этим законом граждане могут в упрощенном  порядке зарегистрировать свои права на земельные участки и объекты недвижимого имущества, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Упрощение заключается в том, что права на земельные участки можно зарегистрировать по любому документу – даже по выписке из похозяйственной книги. Объекты недвижимости можно зарегистрировать после заполнения собственником объекта недвижимости соответствующей Декларации, а собственником индивидуальных жилых и приусадебных домов – после изготовления технического паспорта. При этом нет необходимости в получении от органов власти  специального разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости.

Обязательным условием при регистрации гражданами прав  на недвижимое имущество  является предоставление кадастрового плана земельного участка. В целях удешевления процедуры межевания Кабинетом Министров Чувашской Республики будут установлены фиксированные расценки на межевание, а также установлен порядок возможности регистрации гражданами права собственности на «излишки» земель, которые будут выявлены в ходе межевания.

– Какие преимущества даст создание кадастра недвижимости в Чувашской Республике?

– Прежде всего, в Чувашии будет сформирована целостная система кадастра недвижимости на основе концентрации всех сведений о зарегистрированных правах в единой автоматизированной базе данных. Объединятся земельный участок и объект недвижимости, расположенный на нем. Появится возможность доступа граждан и юридических  лиц к сведениям о земельных участках и объектах недвижимости. Вместе с тем сформируется актуальная налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество, которая будет способствовать увеличению доходной части бюджетов всех уровней. Благодаря этому создадутся благоприятные условия для вовлечения земельных участков и объектов недвижимости в хозяйственный оборот, и в конечном итоге – повысится   инвестиционная привлекательность Чувашской Республики.