В 1991 году, когда была разрешена приватизация, то есть передача государственного (или муниципального) жилья в собственность граждан, все мы разделились на собственников и нанимателей жилья. Приватизация не сильно отразилась на квартплате собственников и нанимателей жилья - и те, и другие в равной степени оплачивали предоставляемое тепло, горячую и холодную воду, газ, электричество. В сумму квартплаты входили также оплата текущего и капитального ремонта (которые чаще всего не проводились), содержание и обслуживание общего имущества дома (лестничных пролетов, тамбуров, чердаков и проч.), которые также оставляли желать лучшего. Все это коротко называлось - жилой фонд, который находится на балансе района или другого муниципального образования (ДЕЗов, ЖЭУ, ЖКСов), им мы и перечисляли ежемесячно квартплату. Справедливости ради следует отметить, что не все добросовестно платили и накопили немалые долги. Это не лучшим образом сказывалось на обслуживании тех самых домов, в которых мы жили. Кроме того, нам постоянно твердили, что коммунальные услуги мы оплачиваем не на 100 процентов, а только небольшую их часть, а недостающая сумма компенсируется ЖЭКами, а также из средств федерального бюджета – для поставки света, тепла и воды. А поскольку, как нам постоянно объясняли, средств на содержание жилья всегда не хватало, в наших квартирах зимой намного холоднее, чем требуют санитарные нормы и правила, а штукатурка в подъездах грозит обрушиться на головы жильцов. Мы время от времени возмущались, единицы обращались в суд, но в целом мирились с таким положением дел. И хорошо уяснили: есть МУП «Объединение предприятий ЖКХ» Порецкого района (в других районах и городах – свои подобные организации), ему нужно платить квартплату и у него можно потребовать какую-то необходимую справку.

Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) нас стали постепенно готовить к тому, что в ближайшем будущем мы должны начать управлять своими домами самостоятельно, или придет некий человек в лице управляющей коммерческой компании и возьмет на себя все обязанности по уходу за нашим жильем на себя.

Но при этом мы должны будем оплатить его услуги из собственного кармана плюс к оплате потребляемой воды, тепла и электроэнергии. Детально этот процесс никто не объяснил, поэтому большинство жильцов уповают на авось и на то, куда прямая выведет.

Владельцев домов и коттеджей процесс реформирования ЖКХ коснется меньше, поскольку они и до реформы все вопросы, касающиеся содержания жилья, решали самостоятельно: когда ремонтировать систему отопления, когда восстанавливать кровлю и ставить новый забор вокруг дома. А вот тем, кто проживает в многоквартирных домах, придется выбирать одну форму управления из трех предлагаемых. Итак, вы можете выбрать: а) непосредственное управление; б) выбор управляющей компании (УК) и в) создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ).

А теперь о плюсах.

Вы выбираете непосредственное управление: нет коллективной ответственности (вас не отключат за долги соседей); не надо ставить общие домовые счетчики на потребляемые энергоресурсы; вы лично осуществляете контроль за тарифами и качеством коммунальных услуг; проще, чем в ТСЖ и УК, контролировать расходование средств на содержание общего имущества подъезда и дома.

Вы выбираете управляющую компанию: основной плюс – не надо думать самим, точнее, думать придется только на этапе выбора управляющей компании; если дом большой, можете создать собственную управляющую компанию и взять управление жилищно-коммунальным хозяйством дома в свои руки, а при желании – оказывать эти услуги коммунальным домам.

Вы создаете Товарищество собственников жилья (ТСЖ): сами, через правление, будете распоряжаться собственными деньгами; можно отказаться от услуг МУП «ОП ЖКХ» и нанять другие организации, обслуживающие электро-, тепло- и другие сети в доме; работу правления сможет проконтролировать любой из членов ТСЖ; правление можно переизбрать; создается юридическое лицо со своим банковским счетом и обладающее правом на судебное разбирательство; можно приватизировать землю вокруг дома; можно сдавать в аренду помещения и прибыль использовать на нужды всего дома.

Для претворения каждой из предложенных форм управления в жизнь сначала требуется провести общее собрание собственников квартир вашего дома. Только так можно принять юридически значимое решение: кто будет обслуживать ваш дом, менять лампочки в подъезде, производить косметический и капитальный ремонт, а также – по каким расценкам за это придется платить. Общее собрание считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50 процентов собственников квартир, владеющих не менее чем 50 процентами жилых помещений дома. При этом если в вашем доме 50 процентов квартир и более – не приватизировано, то собственники приватизированных и купленных квартир вряд ли смогут решить вопрос об управлении домом. За них это сделает муниципальная власть, поскольку именно у муниципалитета, как собственника неприватизированных квартир, всегда будет большинство голосов, и владельцы неприватизированных квартир будут решать, кто именно станет управлять домом. Наниматели жилья, то есть те, кто проживает на основании договора социального найма, не принимают участия в общем собрании собственников жилья. Их интересы на данном собрании представляет именно муниципалитет, то есть в нашем случае - администрация района.

Участники собрания должны проголосовать за понравившуюся форму управления. Подсчет голосов проводится представителями избранного президиума или инициативной группы.

Многое придется обсудить на собраниях, прежде чем будет вынесено общее решение. Но хотелось бы порекомендовать выбрать форму непосредственного управления своими домами. В этом случае нужно будет выбрать коменданта (управляющего) дома. Например, требуется срочный ремонт крыши – комендант находит организацию или рабочих, которые проведут этот ремонт, договорится с ними об оплате и вынесет этот вопрос на общее собрание. Жильцы решат, какую сумму должен будет внести каждый собственник жилья в общий котел. Также комендант должен будет заключить договора с организациями, которые станут обслуживать тепло- и электросети в доме. Всю информацию об оплате он тоже вынесет на собрание жильцов. Коменданту нужно будет платить какую-то сумму, ее размер также можно определить в ходе общего собрания. А в случае, если вы создаете ТСЖ, вам придется нанимать бухгалтера, председателя, а в случае предпочтения управляющей компании оплачивать работу ее сотрудников.

Не забывайте пригласить на собрания заказным письмом или уведомлением под роспись представителей муниципалитета, если в доме есть квартиры, занимаемые по договору социального найма. Представители муниципалитета должны наравне с вами участвовать и голосовать за принятые вами решения по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Данную работу необходимо начинать проводить уже сейчас, выбор необходимо сделать до 1 января 2007 года. По всем вопросам, которые станут возникать в процессе реформирования, вы можете обращаться в администрацию района.